Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts ou d'actions d'une société à prépondérance immobilière doit être constatée par un acte authentique ou contresigné par avocat, à peine de nullité. Le texte ne vise pas « les SCI » mais la composition de l'actif : une SAS peut y être soumise, une SCI peut y échapper. Pour un acquéreur qui reprend une société propriétaire de son outil immobilier, la qualification devient un point d'audit à part entière.
L'essentiel
- Ce qui change. Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts ou d'actions d'une société à prépondérance immobilière doit être constatée par acte authentique ou contresigné par avocat, à peine de nullité (C. civ. art. 1865-1).
- Qui est visé. Non pas « les SCI », mais toute personne morale non cotée dont l'actif est principalement immobilier en France, quelle que soit sa forme ou sa nationalité (CGI art. 726, I-2°).
- Quand l'apprécier. Au jour de la cession ou à tout moment de l'année précédente. Les immeubles par destination n'entrent pas dans le calcul.
- Ce qui reste inconnu. Le texte ne dit pas si la nullité est absolue ou relative, ni ce qu'il advient d'une cession annulée.
- En pratique. La qualification de la cible devient un point d'audit, et le choix de la forme un arbitrage de calendrier dès la lettre d'intention.
Le texte et sa date d'application
Depuis quand s'applique-t-il ?
Depuis le 27 juin 2026. L'article 1865-1 a été créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, publiée le lendemain. Sa version consolidée ne comporte aucune disposition transitoire (article 1865-1 du code civil).
Quelle est la règle ?
Trois formes, et aucune autre. Le I impose, à peine de nullité, que la cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par un acte authentique, par un acte contresigné par avocat, ou par un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable dans les seuls cas où celui-ci y est légalement habilité.
Le texte rappelle que ces professionnels interviennent sous les obligations de vigilance, de déclaration et d'information propres à la lutte contre le blanchiment. Le II écarte du dispositif les cessions de parts ou d'actions de placements collectifs.
Une cession antérieure est-elle atteinte ?
En principe non. La loi ne dispose que pour l'avenir (C. civ. art. 2). Une cession constatée avant le 27 juin 2026 échappe au texte. En revanche, une promesse signée avant cette date et réitérée après doit, pour sa réitération, respecter l'une des trois formes : c'est la cession définitive que le texte saisit, non l'avant-contrat.
L'article 1865 du code civil continue de s'appliquer. Il garde son rôle d'écrit et d'opposabilité à la société et aux tiers ; le texte nouveau s'y ajoute sans le remplacer.
Quelles sociétés sont visées : la composition de l'actif, pas la forme sociale
Le texte ne dit nulle part « SCI ». Il renvoie à la définition fiscale de la personne morale à prépondérance immobilière (article 726, I-2° du code général des impôts). Deux conditions cumulatives : des droits sociaux non cotés, et un actif principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des personnes morales non cotées elles-mêmes à prépondérance immobilière.
La forme sociale est indifférente
Une SARL, une SAS ou une société civile de construction-vente peuvent entrer dans le champ. À l'inverse, une SCI dont l'actif est principalement composé de valeurs mobilières, ou d'immeubles situés hors de France, n'y entre pas : sa cession reste gouvernée par le seul article 1865, qui exige un écrit sans imposer de forme.
C'est la première surprise pour un acquéreur : une société d'exploitation hôtelière ou industrielle propriétaire de ses murs peut basculer dans le champ sans que personne ne l'ait anticipé.
La date d'appréciation n'est pas celle de la signature
La prépondérance s'apprécie sur douze mois. Au jour de la cession, ou à tout moment de l'année qui précède. Une société qui a cédé son immeuble huit mois plus tôt peut donc encore être dans le champ le jour où ses titres se cèdent.
Qu'est-ce qui entre dans le calcul de la prépondérance ?
L'actif se chiffre en valeur vénale, et seuls comptent les immeubles et les droits réels immobiliers. Les immeubles par destination en sont exclus : la chambre commerciale l'a jugé pour les installations d'une centrale hydroélectrique (Cass. com., 2 décembre 2020, n° 18-25.559). La distinction n'est pas théorique pour une cible industrielle, dont les installations techniques peuvent représenter une part décisive du bilan.
Certaines entités sont par ailleurs expressément exclues de la définition : organismes d'habitations à loyer modéré, sociétés foncières remplissant les conditions de l'article 199 terdecies-0 AB du CGI, sociétés d'économie mixte de logement social.
Les formes d'acte admises, et l'enregistrement
L'acte authentique
Reçu par un notaire. C'est la forme la plus large : elle satisfait le texte nouveau et répond aussi à l'exigence propre aux cessions réalisées à l'étranger, examinée plus bas.
L'acte contresigné par avocat
Au sens de l'article 1374 du code civil. Il demeure un acte sous signature privée, mais il fait foi de l'écriture et de la signature des parties, à leur égard comme à celui de leurs héritiers et ayants cause. La procédure de faux lui est applicable, et il est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi. Un seul avocat peut contresigner pour toutes les parties, ou chaque partie peut avoir le sien.
Dans une opération de cession, c'est la forme qui s'insère le plus naturellement : l'avocat qui a négocié le protocole et la garantie contresigne l'acte qu'il a rédigé, sans rupture dans la chaîne documentaire.
L'acte de l'expert-comptable
Admis dans les seuls cas où celui-ci est légalement habilité à le rédiger. L'habilitation est l'exception et suppose que l'acte soit l'accessoire direct d'une mission comptable en cours ; elle ne couvre pas la rédaction d'un protocole de cession.
L'enregistrement devient une contrainte de preuve
Sans acte régulier, pas d'enregistrement. L'enregistrement de ces cessions est désormais subordonné à la présentation de la copie de l'acte authentique, de l'acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l'acte de l'expert-comptable (article 635-0 A du CGI). Le droit de 5 % applicable aux cessions de participations dans une personne morale à prépondérance immobilière reste dû.
La conséquence pratique est double : un acte irrégulier n'est pas seulement nul, il est aussi inenregistrable.
Sociétés étrangères et actes signés hors de France
La nationalité de la société est indifférente
La définition de l'article 726 vise la personne morale quelle que soit sa nationalité, et quelles que soient sa forme et sa dénomination, dès lors qu'elle est dotée d'une personnalité juridique distincte. Une société de droit suisse, luxembourgeois ou anglais dont l'actif est principalement constitué d'immeubles situés en France relève donc du texte auquel l'article 1865-1 renvoie.
L'exigence propre aux cessions réalisées à l'étranger
Un acte notarié reçu en France, dans le mois. Lorsque des participations dans une personne morale à prépondérance immobilière sont cédées à l'étranger, elles doivent être constatées dans un délai d'un mois par un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France (CGI art. 726, III, A). Cette exigence préexistait au texte nouveau et ne disparaît pas.
Quelle forme retenir pour une signature hors de France ?
Pour une cession signée hors de France, l'acte notarié reçu en France satisfait les deux textes. L'acte contresigné par avocat satisfait l'article 1865-1, mais l'article 726, III, A, ne mentionne que le notaire : le point se tranche au moment de fixer le calendrier de closing, et non lorsque l'enregistrement est refusé.
Le texte ne dit pas davantage quelle loi gouverne la forme de la cession lorsque la société est de droit étranger et que l'acte est signé à l'étranger. La question n'est à ce jour tranchée ni par le texte, ni par une décision publiée.
La nullité : ce que le texte ne dit pas
Absolue ou relative, le texte reste muet
Il dit « à peine de nullité » et s'arrête là. L'article 1179 du code civil sépare les deux régimes selon l'intérêt protégé : la nullité est absolue lorsque la règle violée sauvegarde l'intérêt général, relative lorsqu'elle ne sauvegarde qu'un intérêt privé.
Les indices vont ici dans les deux sens. Les obligations de vigilance que le texte rappelle et le lien qu'il établit avec l'enregistrement relèvent de l'intérêt général ; l'exigence d'un acte conseillé protège aussi les parties elles-mêmes.
Qu'est-ce qui dépend du régime de la nullité ?
Qui peut invoquer la nullité, dans quel délai — cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits (C. civ. art. 2224) — et si les parties peuvent régulariser. Le texte est par ailleurs muet sur les suites d'une cession annulée : restitution du prix, mouvements de titres déjà inscrits aux registres, publicité au registre du commerce, droits d'enregistrement déjà acquittés.
Le pronostic reste ouvert. Une nullité de forme se qualifie d'après l'intérêt que la règle protège : la troisième chambre civile a jugé relative celle d'une promesse de plus de dix-huit mois non authentique, parce que le texte ne protégeait que le promettant (Cass. civ. 3e, 26 novembre 2020, n° 19-14.601). Ici l'intérêt est mixte, et aucune décision publiée ne tranche. La seule position sûre est de ne pas signer hors forme.
Ce que cela change dans une opération de cession
Que faut-il auditer de plus chez la cible ?
La qualification de la cible au regard de l'article 726 devient une diligence à part entière, au même titre que l'audit juridique ou la vérification des sûretés inscrites. Elle se chiffre, elle se date, et elle se conserve au dossier : c'est elle qui justifiera le choix de la forme si la cession est contestée.
Quand le choix de la forme se décide-t-il ?
Le choix entre acte notarié et acte contresigné se décide tôt, au moment de la lettre d'intention, parce qu'il commande le calendrier de closing. Une signature prévue à l'étranger, un acquéreur étranger, une promesse déjà signée avant le 27 juin 2026 : chacun de ces cas appelle un arbitrage distinct.
Une incidence sur les conditions de versement du prix
Lorsqu'une fraction du prix est retenue en garantie ou confiée à un tiers séquestre, sa libération gagne à être subordonnée à la production de la copie de l'acte régulier. Cette pièce est de toute façon exigée pour l'enregistrement ; l'ériger en condition ne crée donc aucune charge nouvelle, et évite un versement sur un acte que l'administration refusera d'enregistrer.
Une relecture des statuts
Le changement de forme de l'acte ne dispense d'aucune procédure statutaire. Clause d'agrément, droit de préemption, information préalable des associés : elles continuent de s'appliquer, et l'occasion est bonne pour les relire.
Le texte en un tableau
| Point | Ce que le texte prévoit |
|---|---|
| Texte | C. civ. art. 1865-1, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, art. 68 |
| Entrée en vigueur | 27 juin 2026, sans disposition transitoire |
| Sociétés visées | Personnes morales à prépondérance immobilière (CGI art. 726, I-2°), de toute nationalité |
| Exclusions | Placements collectifs, organismes HLM, certaines foncières et SEM de logement social |
| Formes admises | Acte authentique ; acte contresigné par avocat ; acte d'expert-comptable dans les seuls cas d'habilitation |
| Sanction | Nullité, dont le texte ne précise pas le régime |
| Enregistrement | Subordonné à la présentation de la copie de l'acte (CGI art. 635-0 A) ; droit de 5 % |
| Cession à l'étranger | Acte notarié reçu en France dans le mois (CGI art. 726, III, A) |
Avant de signer
- Qualifier la société. Établir l'actif brut à la valeur vénale, au jour de la cession et sur les douze mois précédents, en distinguant immeubles situés en France, immeubles situés à l'étranger et participations. Conserver le calcul, daté.
- Écarter les immeubles par destination. Ils ne comptent pas dans le ratio, ce qui peut faire sortir du champ une cible industrielle.
- Choisir la forme en conséquence. Acte notarié ou acte contresigné par avocat ; l'expert-comptable seulement dans les cas où il y est habilité.
- Traiter les signatures hors de France en amont. L'acte notarié reçu en France reste la voie la plus sûre.
- Vérifier la réitération d'une promesse antérieure. La promesse signée avant le 27 juin 2026 n'est pas atteinte, mais la cession définitive l'est.
- Conserver l'acte. L'enregistrement est subordonné à la présentation de sa copie.
Erreurs répandues
- Croire que le texte ne vise que les SCI. Il vise la composition de l'actif. Une SAS immobilière y est soumise, une SCI de valeurs mobilières non.
- Qualifier la société au seul jour de la signature. La prépondérance s'apprécie aussi sur l'année qui précède.
- Compter les immeubles par destination. La chambre commerciale les a exclus du calcul.
- Penser qu'un transfert sur les registres régularise. L'inscription ne constate pas la cession dans la forme exigée.
- Signer à l'étranger sans vérifier l'articulation. L'article 726, III, A, du CGI ne mentionne que l'acte notarié reçu en France.
- Traiter la nullité comme une hypothèse d'école. Elle rend aussi la cession inenregistrable.
Questions fréquentes
Ma SCI est-elle concernée par l'article 1865-1 ?
Elle l'est si son actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des sociétés non cotées elles-mêmes à prépondérance immobilière, au jour de la cession ou au cours de l'année précédente (CGI art. 726, I-2°). Une SCI détenant surtout des biens à l'étranger n'est pas concernée. La qualification suppose de chiffrer l'actif à sa valeur vénale.
Une cession signée sous seing privé avant le 27 juin 2026 est-elle nulle ?
En principe non. L'article est en vigueur depuis le 27 juin 2026, sa version consolidée ne comporte aucune disposition transitoire, et la loi ne dispose que pour l'avenir (C. civ. art. 2). Une promesse antérieure réitérée après cette date doit en revanche l'être dans l'une des formes admises.
L'acte contresigné par avocat vaut-il l'acte notarié ?
Les deux satisfont à l'article 1865-1. L'acte contresigné reste un acte sous signature privée, qui fait foi de l'écriture et de la signature des parties et atteste le conseil donné. L'acte notarié est authentique et demeure requis pour les cessions réalisées à l'étranger (CGI art. 726, III, A).
Les installations industrielles comptent-elles dans la prépondérance immobilière ?
Non lorsqu'elles sont des immeubles par destination. L'article 726 ne vise que les immeubles et les droits réels immobiliers, et la chambre commerciale a écarté du calcul les installations d'exploitation d'une centrale hydroélectrique (Cass. com., 2 décembre 2020, n° 18-25.559). Une cible industrielle peut ainsi rester sous le seuil.
L'article s'applique-t-il à la cession des titres d'une société étrangère ?
La définition de la société à prépondérance immobilière vaut quelle que soit la nationalité, et l'article 1865-1 y renvoie. Le texte ne dit pas quelle loi gouverne la forme d'une cession signée à l'étranger d'une société de droit étranger, et aucune décision ne le tranche. En pratique, l'acte notarié reçu en France reste la voie la plus sûre, l'article 726, III, A, du CGI l'exigeant déjà.
Quelle nullité le texte institue-t-il ?
Il ne le précise pas. De la qualification, absolue ou relative, dépendent qui peut l'invoquer, dans quel délai et si les parties peuvent régulariser. La troisième chambre civile a jugé relative la nullité d'une promesse de plus de dix-huit mois non authentique, la règle ne protégeant que le promettant (26 novembre 2020, n° 19-14.601) : la qualification suit l'intérêt protégé, qui est ici mixte.
Le droit d'enregistrement de 5 % reste-t-il dû ?
Oui. Les cessions de participations dans une personne morale à prépondérance immobilière supportent un droit de 5 % (CGI art. 726, I-2°), et l'article 635-0 A subordonne désormais l'enregistrement à la présentation de la copie de l'acte.
Qui rédige l'acte de cession ?
Le notaire s'il est reçu en la forme authentique, l'avocat s'il est contresigné. Dans une opération négociée, l'avocat qui a rédigé le protocole et la garantie d'actif et de passif contresigne l'acte qu'il a préparé, ce qui évite une rupture dans la chaîne documentaire. L'expert-comptable n'intervient que dans les cas où il est légalement habilité.
Que risque-t-on si la cession n'a pas la forme requise ?
La nullité de la cession, dont le texte ne précise pas le régime. S'y ajoute une conséquence immédiate : l'acte étant inenregistrable, l'opération reste en suspens vis-à-vis de l'administration. Un transfert inscrit sur les registres de la société ne régularise rien.
